부동산을 시세보다 저렴하게 매수하려는 많은 투자자들이
공매와 경매
라는 두 가지 방식을 접하게 됩니다. 두 방식 모두 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 장점이 있지만, 절차, 주체, 리스크가 서로 다르며 그에 따른 투자 전략도 완전히 달라집니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 공매와 경매의 주요 차이점을 구조적으로 비교하고, 어떤 방식이 내 투자 성향에 더 적합한지 파악하는 데 도움을 드리겠습니다.
📌 1. 공매 vs 경매 – 기본 개념 차이
| 구분 | 공매 | 경매 |
|---|---|---|
| 주체 | 한국자산관리공사(KAMCO), 국세청 등 | 법원 (민사집행법 기반) |
| 운영 플랫폼 | 온비드 (onbid.co.kr) | 대법원 경매정보 사이트, 민간 경매 정보사 |
| 매각 대상 | 세금 체납자, 국·공유 재산 등 | 금융채무 불이행자의 담보 부동산 |
| 근거 법률 | 국세징수법, 한국자산관리공사법 | 민사집행법 |
✔ 공매는 국가 기관이나 공공기관이 진행하며, 경매는 법원이 채권자의 신청에 따라 강제 집행하는 절차입니다.
📊 2. 입찰 방식과 절차 차이
- ✔ 공매는 온비드를 통한 온라인 입찰이 기본 (비대면)
- ✔ 경매는 법원에 직접 방문 또는 대리 입찰 (오프라인 중심)
- ✔ 공매는 1회 유찰 후 바로 매각가 인하 → 유동적
- ✔ 경매는 1회 유찰마다 20~30%씩 감정가 하락 → 절차 길어짐
💡 공매는 입찰부터 낙찰까지 단기간에 마무리되며, 경매는 최소 3개월~6개월 소요되는 경우가 많습니다.
⚖️ 3. 점유자·명도 리스크 차이
- ✔ 경매는 법원 명령을 근거로 강제집행 가능
- ✔ 공매는 민사소송 또는 자진 퇴거 유도가 필요함
- ✔ 공매는 ‘명도확인서’ 없이 낙찰되므로 리스크가 더 큼
📌 실거주 목적이거나 점유자가 있을 가능성이 높은 경우 → 경매가 명도 측면에서 유리 공매는 공실 상태인지 확인하는 것이 핵심
💰 4. 낙찰가율과 경쟁률
- ✔ 공매는 일반인의 접근성이 낮아 낙찰가율이 낮은 경우 많음
- ✔ 경매는 전문 투자자 및 정보업체 참여로 경쟁 심화
- ✔ 2024년 하반기 기준 공매 낙찰가율: 평균 77% → 경매 평균 낙찰가율: 89%
✔ 공매는 정보력·경험이 적은 초보 투자자에게도 틈새시장이 될 수 있음
🏘 5. 공매가 유리한 투자자 유형
- ✔ 실거주용 공실 아파트 매수 희망자
- ✔ 대출 없이 소액 자금으로 낙찰 노리는 투자자
- ✔ 직접 명도 협상이 가능하거나, 점유 여부 사전 확인 가능한 경우
📌 경매가 유리한 투자자 유형
- ✔ 법률 기반의 안전한 집행 절차 선호자
- ✔ 낙찰 후 강제집행을 고려한 안정적 투자자
- ✔ 명도 소송을 통한 강제 퇴거도 부담 없는 경우
📎 6. 종합 비교 요약표
| 항목 | 공매 | 경매 |
|---|---|---|
| 운영 주체 | 자산관리공사, 국세청 | 법원 |
| 입찰 방식 | 100% 온라인 (온비드) | 오프라인 또는 대리 입찰 |
| 명도 절차 | 민사적 조율 필요 | 법원 강제집행 가능 |
| 정보 접근성 | 낮음 | 높음 (정보업체 다수) |
| 낙찰가율 | 약 77% | 약 89% |
🎯 마무리 – 나는 공매형 투자자일까, 경매형 투자자일까?
부동산 투자를 처음 시작하는 분이라면
공매의 낮은 진입장벽과 빠른 진행 속도
가 매력적일 수 있습니다.
반면, 명확한 법적 보호와 강제집행이 가능한 경매는 신중하고 구조적인 투자를 선호하는 분께 적합합니다.
둘 중 어느 것이 더 좋다기보다 자신의 리스크 감수 성향, 자금 여력, 명도 대응 역량에 따라 선택하는 것이 진짜 성공적인 낙찰로 가는 지름길입니다.