공매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 낙찰받을 수 있는 기회를 제공하지만, 사전 분석 없이 입찰하면 명도 지연, 손해 발생, 자금 회수 실패 등 수많은 리스크에 직면할 수 있다. 특히 초보 투자자나 실거주 목적으로 입찰하는 경우라면 ‘싸니까 산다’는 판단은 매우 위험하다.
이번 글에서는 공매 입찰 전에 반드시 확인해야 할
10가지 핵심 체크포인트
를 실제 사례와 함께 정리했다.
✅ 1. 등기부등본 확인 – 권리관계 분석의 기본
등기부등본은 해당 부동산의 법적 상태를 보여주는 가장 중요한 문서다. 선순위 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등이 존재하면 낙찰 후에도 권리가 소멸되지 않는 경우가 있다.
- 말소기준권리 확인
- 압류 우선순위 파악
- 소멸되지 않는 권리 여부 확인
✅ 2. 건축물대장 및 토지이용계획 확인
주택이나 상가는 실제 구조와 법적 용도가 다를 수 있다. 불법 건축물, 무허가 증축 등은 취득 후 철거 명령이 내려질 수 있다.
- 건축물 용도와 현재 사용 상태 일치 여부 확인
- 위반 건축물 여부 체크
- 토지 용도지역: 주거, 상업, 녹지 등 확인
✅ 3. 점유자 존재 여부
공매 물건이 공실인지, 점유자가 있는지 반드시 확인해야 한다. 점유자가 있으면 자진 퇴거 협상이 필요하거나 명도소송까지 가야 할 수 있다.
- 현장 방문 및 탐문
- 우편물, 전기계량기 확인
- 온비드 공고만으로는 불충분
✅ 4. 세입자 대항력 여부 – 전입일자+확정일자 확인
세입자가 있는 경우 전입신고와 확정일자 유무에 따라 대항력이 생기며, 낙찰자도 계약 종료까지 거주를 강제할 수 없다.
- 임차인의 전입신고일과 확정일자 확인
- 전입 후 등기보다 빠르면 대항력 발생
✅ 5. 공과금 및 관리비 체납 여부
미납된 관리비, 전기료, 수도료 등은 낙찰자가 인수할 가능성이 있다. 입찰 전 반드시 관리사무소나 해당 기관에 확인하자.
- 관리비 체납 내역 확인
- 전기·가스·수도 등 공공요금
✅ 6. 대출 가능성 사전 검토
낙찰 후 대출이 되지 않으면 잔금 납부가 불가능하고, 입찰보증금을 몰수당할 수 있다.
은행 감정가 기준 LTV가 적용
되므로, 감정가와 낙찰가 차이를 고려해야 한다.
- 은행 사전상담 필수
- 공매 물건임을 고지한 상태에서 가능 여부 확인
✅ 7. 임대 시세 및 공실률 조사
투자 목적으로 입찰하는 경우, 예상 임대 수익과 공실 가능성을 반드시 계산해야 한다.
- 주변 비슷한 물건의 월세 조사
- 공실 기간 최소 3개월 이상 고려
- 임대료/공실 반영한 수익률 계산
✅ 8. 입찰 경쟁률 및 유찰 이력 분석
입찰 참여 전 해당 물건의 과거 입찰 기록을 보면, 경쟁 강도와 낙찰 가능성을 판단할 수 있다. 2회 이상 유찰된 물건은 최저가가 감정가의 50~60% 수준까지 떨어진다.
- 온비드 → 과거 입찰 기록 열람
- 낙찰가율 예측 가능
✅ 9. 취득세·부대비용 포함한 총비용 계산
공매는 낙찰가 외에도 여러 부대비용이 발생한다. 취득세, 중개보수, 수리비, 이사비(명도비) 등을 포함해 총 투자금액을 미리 계산해야 한다.
- 취득세: 주택 기준 1.1~4.6%
- 등기비용, 법무사비
- 수리비, 청소비용 포함 여부
✅ 10. 낙찰 후 명도 가능성 판단
점유자가 있을 경우 자진 퇴거가 가능한지, 명도소송을 해야 하는지 판단해야 한다.
명도소송은 시간과 비용이 크므로
, 낙찰 전 예상하고 준비하는 것이 중요하다.
- 이웃 탐문으로 점유자의 성향 파악
- 명도비용 포함 여부 고려
- 점유자와 사전 협의 가능 여부 확인
🎯 마무리 – 입찰은 분석 후에, 실수는 사전에 차단하자
공매는 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회이자, 분석 없이 뛰어들면 손실로 이어질 수 있는 시장이다.
위 10가지 항목만 체크해도 실패 확률은 80% 이상 줄일 수 있다.
공매 입찰은 하루의 충동이 아니라, 일주일의 분석과 고민이 필요한 투자다. 실수하지 않으려면 데이터를 모으고, 현장을 보고, 사전에 전문가와 상담해라. 그것이 공매로 성공하는 첫걸음이다.