공매를 통해 부동산을 낙찰받았을 때, 그 물건에 사람이 살고 있다면 어떻게 해야 할까? 실제로 많은 공매 물건에는 임차인, 채무자, 무단 점유자, 심지어 제3자가 살고 있는 경우가 많다. 이때 낙찰자는 해당 부동산을 자신의 명의로 등기했더라도, 점유자를 내보내지 못하면 실질적인 사용이 어렵다.
이 글에서는 공매 낙찰 후 명도(퇴거) 절차를 단계별로 설명하고, 자진 퇴거 협상에서부터 법적 강제집행까지 현실적인 대응 방법과 체크포인트를 정리했다.
📌 명도란 무엇인가?
명도는 ‘부동산의 점유 상태를 실질적으로 인도받는 절차’를 의미한다. 즉, 등기상 소유권 이전이 끝났다고 해서 곧바로 집에 들어갈 수 있는 게 아니다.
점유자가 계속 살고 있다면 낙찰자는 실사용이 불가능
하고, 임대·매도·입주 모두 막힌다. 이때 명도를 통해 점유자를 내보내야 한다.
1단계 – 현장 확인: 점유자 존재 유무 파악
- 직접 방문하여 사람의 출입 흔적 확인 (신발, 우편물, 커튼 등)
- 이웃 주민 또는 관리소를 통한 탐문 조사
- 전기/가스 사용 여부 확인 가능
✔ 온비드 공고문에는 점유자 유무가 표시되지 않는 경우가 많기 때문에, 반드시 낙찰 전 현장을 확인해야 한다.
2단계 – 자진 퇴거 요청: 내용증명 발송
낙찰자가 소유권 이전 등기를 마친 후, 점유자에게 내용증명 우편으로 퇴거 요청서를 보낸다. 보내는 내용에는 다음이 포함되어야 한다:
- 낙찰 사실 및 소유권 이전이 완료되었음을 명시
- 점유 사실은 불법 점유임을 안내
- 퇴거 기한 제시 (통상 7~14일)
- 연락처 및 협의 의사 명시
✔ 일부 점유자는 해당 문서를 받고 자진 퇴거를 결정하기도 하며,
명도비(이사비) 등을 요구하며 협상
이 진행될 수 있다.
3단계 – 명도 협상: 이사비 제안 여부 판단
현실적으로 자진 퇴거를 유도하려면 일정 금액의 명도비를 제시하는 것이 가장 빠르다. 명도비는 법적 의무는 아니지만, 시간과 비용을 줄이는 전략적 선택일 수 있다.
- 명도비 시세: 수도권 100~200만 원, 지방 50~100만 원
- 입주 예정일 또는 잔금 일정 조정과 연계 협의
✔ 협상이 원활하면 합의서(퇴거 확약서)를 작성하고 공증까지 해두는 것이 안전하다.
4단계 – 명도소송: 자진 퇴거 거부 시 법적 절차
점유자가 명도 요청에도 불응한다면, 민사소송으로 부동산 인도청구소송을 제기해야 한다. 이는 법원이 점유자에게 퇴거하라는 명령을 내리는 것으로, 판결이 확정되면 강제집행이 가능하다.
- 소요 기간: 통상 2~4개월
- 비용: 인지세, 송달료, 변호사 비용 (총 50~200만 원 수준)
- 강제집행: 판결 확정 후 집행관에 의해 이루어짐
📌 명도소송은 시간과 비용이 크므로
입찰 전에 점유 여부를 확인
하고, 가능한 한 자진 퇴거를 유도하는 것이 유리하다.
5단계 – 강제집행: 최후의 수단
명도소송에서 승소하고도 퇴거가 이뤄지지 않으면 법원에 강제집행 신청을 한다. 집행관이 일정 날짜에 퇴거 통보장을 전달하며, 거부 시 경찰 입회 하에 짐을 강제로 밖으로 빼낸다.
- 집행 비용: 이사 업체, 보관료 포함 수십만 원 ~ 수백만 원
- 집행 전 집행예고서가 게시됨
- 채무자 입장에서 극단적 갈등 가능성 존재
✔ 대부분의 점유자는 집행 예고서만 받아도 자진 퇴거한다.
🧾 실전 체크리스트
- 온비드 공고문 외 등기부등본, 현장 방문으로 점유자 유무 확인
- 낙찰 후 최대한 빠르게 소유권 이전 등기 완료
- 내용증명 발송 후 협의 시도 (명도비 협상 포함)
- 거부 시 소송 준비 – 부동산 인도청구소송
- 판결 확정 후 강제집행 신청까지 대비
🎯 마무리 – 명도는 절차를 알면 어렵지 않다
공매 물건에서 명도는 가장 현실적이고 중요한 문제다.
등기 이전이 끝났어도 실질 점유자가 있으면 집에 들어갈 수 없다.
하지만 점유자가 누구인지, 대항력이 있는지, 자진 퇴거가 가능한지 등만 사전에 파악하면 대부분의 명도는 법적 절차까지 가지 않아도 해결이 가능하다.
명도는 위협이 아니라 협상의 대상이고, 최후의 경우에만 법적 조치를 택하면 된다. 투자자든 실수요자든, 명도 절차를 미리 이해하고 준비하면
공매 부동산을 안전하게 활용
할 수 있다.